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調控加碼的效果正在顯現，全國房地產市場總體出現持續降溫現象，市場預期普遍回落。從存量市場來看，多個城市量價齊跌，但成交量大降，價格趨穩。
值得關註的是，多重降杠桿政策疊加市場實際交易趨勢，據鏈傢研究院統計數據顯示，在北京二手住宅市場上，近兩輪調控後，實際購房首付比例提升瞭11%。即使對於剛需購買首套房來說，實際首付比例也已經超過61%。
換言之，根據某機構的統計數據顯示，北京二手房套均成交總價已經由2015年的305萬元上漲到當前的533萬元。據此計算，在當前市場下，首次購房者購買北京二手房套均首付款要達到325萬元以上。簡言之，手握325萬元現金，才可大概率在北京買到相對滿意的二手住宅。
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對此，經濟學傢巴曙松與鏈傢研究院院長楊現領均向記者表示，剛需購買力的相對下降會導致換房鏈條越來越難以實現，造成首次購房難，換房難的局面。而且，未來去杠桿的金融貨幣環境還會持續，進而繼續對房地產形成緊縮效果。
交易量階梯式下滑
有統計數據顯示，北京4月份二手房成交量不及3月份成交量的四分之一，成交均價環比下跌2.1%，扭轉瞭2015年11月份以來的持續上漲局面。即便如此，據房天下北京二手房網發佈的房源信息統計顯示，4月份，北京二手房掛牌均價高達63581元/平方米。
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另據偉業我愛我傢集團市場研究院統計，2017年5月上旬，北京全市二手住宅共網簽3365套，與2017年4月上旬相比減少25%，同比2016年5月上旬減少43.6%。
此外，5月上旬北京二手房買賣市場實際簽單量較4月上旬下降39.8%，較去年5月上旬下降66.2%，整個市場的交易熱度已接近冰點。同時，5月上旬新登記的買賣客戶量也環比下降11.2%，有意購買二手房的人較上月同期、去年同期都在減少。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉向記者表示，“317新政”後，北京二手房市場的交易量已經出現瞭非常明顯的階梯式下滑。
胡景暉進一步表示，隨著市場交易的持續低迷，北京二手房的網簽數據還將繼續下行探底，而在目前的政策形勢下，高強度的調控短期內沒有松動的可能，市場觸底之後恐怕很難反彈。總的說來，北京二手房交易量近期呈現出瞭近乎“L型”的走勢，未來或將長期維持低迷。在交易量大幅下降的現實下，不少業主已經開始考慮盡早出手，市場的議價空間在增大，北京二手房價的回落契機已經出現，下調也已經開始。
市場下行明顯的結果是，二手房中介開始大面積關閉門店，甚至降低中介費來力圖增加交易單量。但目前來看，這種運作也是乏力的。
巴曙松與楊現領均認為，北京換房交易的占比達到七成甚至八成，買方與賣方之間的行為高度互聯，相互影響，連環單的比重和關聯長度不斷增加，一旦中間任何一單無法交易，就會造成整個連環交易的中斷。而剛需購買力的下降也會打亂整個交易鏈條。
套均首付超過325萬元
“前幾天在看房，突然發現，手裡沒有200多萬元現金，連郊區的小戶型二手住宅都買不起。”一位擁有首套房購房資格的有意購房者向《證券日報》記者表示，“我隻能放棄瞭”。
按照上述統計數據顯示，北京二手房套均成交總價已經由2015年的305萬元上漲到當前的533萬元，按照首付比計算，首次購房的成本從2015年的91.5萬元提高到186.6萬元，上漲瞭1倍。而據鏈傢研究院的統計數據顯示，“317”新政之後，購買二手住宅的首付比例已經和室電動床推薦從“930”之前的50%上漲至如今的61%。
換言之，2016年9月30日之前，一套533萬元的房子，首付款約為267萬元，而現在則需至少325萬元，門檻的提高無疑會將一些剛需購房者擋在門外。
對此，巴曙松與楊現領均認為，房價上漲導致以前的“剛需首置盤”變成瞭換房才能買得起的“改善盤”，導致北京真正的首次置業不到20%。而連環單中某一單交易的斷掉也導致換房更難。另外，從數據看，北京的換房年齡由2015年的33歲推後到目前的35歲，換房增加的面積在逐年減少，以舊換新的比例在逐年降低，迫於房價壓力目前換房者不得不對於面積和品質做出妥協。
然而，更重要的是，二手房首付款提高後，原本由二手市場傳導至新房市場購房的機會正在大幅減少。
因為，930調控抑制需求的同時也減少瞭供給，市場上可售房源尤其是隨時可簽的房源大幅減少，市場供需矛盾不降反升。
以過去新房供應量較高的北京通州市場為例，據《證券日報》記者根據北京市住房和城鄉建設官網統計，2017年至今，新建商品房期房僅有3個項目拿到瞭預售許可證，包括於3月18日才能開盤銷售的房源，其中一個拿證項目一期開盤房源已售罄，另一個項目僅有幾套房獲電動床得預售證。換句話說，僅有一個位於六環外的項目有相對較多的新建商品房期房在售。
此外，截至5月15日，通州區在售期三馬達電動床房共計不足10個項目，其中絕大多數房源已經在走交易程序，真正可銷售的房源不足300套。
《證券日報》記者在調查中也發現，有個別純新房項目正在申請銷售許可證，準備入市。比如位於東五環臺湖板塊的新中式別墅陽光城·京兆府。據記者在走訪中獲悉，該項目作為陽光城進京的首個項目，將推出232套疊拼別墅，預計在年中入市，是目前純新樓盤中少有的明確開盤時間的項目，目前小戶型房源大多數已經被市場鎖定。
另據房天下數據研究中心統計，目前北京樓市有25個純新項目準備入市，其中僅有5個項目明確瞭入市時間，個別項目則排到下半年才可能獲得入市許可。鑒於此，上述購房者向本報記者直言，二手房買不起，新房搶不到，“隻能不買瞭”。
不過，胡景暉表示，預計未來在小業主眾多的二手房市場，更為明顯的價格調整或將在三季度出現。
(原標題：北京二手房套均總價533萬元 實際首付款超325萬元)
(責任編輯：DF309)
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